Différence entre location saisonnière et meublé de tourisme ce qui change pour votre logement en Haute-Savoie
Deux expressions qu'on lit sur chaque annonce Airbnb et qui n'entraînent pas les mêmes règles, du contrat jusqu'à l'impôt
Un ingénieur envoyé à Genève pour quatre mois écrit au propriétaire d'un deux-pièces d'Annecy-le-Vieux. Il voudrait réserver d'octobre à janvier sur Airbnb, au prix de la semaine. Accepter paraît simple, sauf que ce séjour sort du cadre du meublé de tourisme au bout de 90 jours et que la suite relève d'un autre contrat.
Les définitions
Qu'est-ce qu'un meublé de tourisme ? et où s'arrête la location saisonnière ?
« Location saisonnière » est l'expression de tous les jours, celle des agences et des contrats de vacances. La loi Hoguet, qui encadre les professionnels de l'immobilier, la définit comme une location conclue pour 90 jours consécutifs au plus, sans renouvellement possible.
Le meublé de tourisme est une catégorie précise du Code du tourisme. Une maison ou un appartement y entre quand il remplit les conditions ci-dessous.
- Le voyageur a l'usage exclusif du logement et vous n'y êtes pas pendant son séjour.
- Il loue à la journée, à la semaine ou au mois sans y élire domicile.
- Un même client ne dépasse pas 90 jours consécutifs de location sur l'année civile.
Le logement doit aussi contenir un équipement minimum fixé par les textes (literie avec couette, rideaux ou volets dans les chambres, de quoi cuisiner et faire le ménage).
Toute location meublé de tourisme est donc une location saisonnière. C'est là que tient la différence entre location saisonnière et meublé de tourisme, car l'inverse ne marche pas. Si vous louez une chambre de votre maison de Talloires pendant que vous y dormez, vous faites bien de la location saisonnière sans tenir un meublé de tourisme, puisque le voyageur n'a pas le logement pour lui seul (la chambre d'hôtes, avec petit déjeuner, suit encore un autre régime).
Vous voyez la conséquence pratique ? Les obligations attachées au meublé de tourisme (déclaration en mairie, numéro d'enregistrement, taxe de séjour, abattement fiscal propre) s'appliquent dès que vous louez un appartement entier à des vacanciers. Dire « je fais juste de la location saisonnière » ne vous en dispense pas.
Le comparatif
Location saisonnière, meublé de tourisme ou bail mobilité le tableau pour choisir
Le même deux-pièces près du Pâquier peut se louer de quatre façons.
| Location saisonnière | Meublé de tourisme | Bail mobilité | Bail meublé classique | |
|---|---|---|---|---|
| Texte de référence | Loi Hoguet (sens large) | Code du tourisme | Loi du 6 juillet 1989 | Loi du 6 juillet 1989 |
| Pour qui | Vacanciers, clientèle de passage | Clientèle de passage qui n'y élit pas domicile | Étudiant, stagiaire, apprenti, service civique, salarié en mission temporaire ou en mutation | Tout locataire, dont c'est la résidence principale |
| Durée | 90 jours consécutifs au plus | Journée, semaine ou mois, 90 jours consécutifs par an au plus pour un même client | De 1 à 10 mois, non renouvelable | 1 an renouvelable (9 mois pour un étudiant) |
| Présence du propriétaire | Possible (chambre chez l'habitant) | Non, usage exclusif du voyageur | Non | Non |
| Démarches en mairie | Selon la forme choisie | Déclaration ou enregistrement, changement d'usage selon la commune | Pas de déclaration de meublé de tourisme | Pas de déclaration de meublé de tourisme |
| Dépôt de garantie | Libre | Libre | Interdit | 2 mois de loyer hors charges au plus |
| Micro-BIC (revenus 2026) | Selon la forme choisie | 30 % jusqu'à 15 000 € si non classé, 50 % jusqu'à 83 600 € si classé | 50 % jusqu'à 83 600 € | 50 % jusqu'à 83 600 € |
Lu ligne par ligne, le tableau montre la différence entre location saisonnière et meublé de tourisme que les annonces brouillent. Sur Airbnb, c'est le numéro d'enregistrement qu'on vous réclame dans les communes qui l'exigent, jamais le nom juridique de votre activité.
En Haute-Savoie
Location saisonnière à Annecy et dans les stations, ce que la mairie vérifie
À Annecy, le sujet n'a rien de théorique. Le Grand Annecy recensait 6 266 meublés de tourisme sur la seule commune au 1er janvier 2025, dont 3 530 résidences secondaires. Un nouveau règlement s'applique depuis le 1er juin 2025.
Pour une résidence secondaire louée en meublé de tourisme, il faut une autorisation de changement d'usage. Les quotas d'Annecy sont répartis en trois zones, une liste d'attente prend le relais quand ils sont atteints et le nombre de biens autorisés par propriétaire est limité. Les SCI et les autres sociétés propriétaires y sont désormais soumises.
Le dossier demande un DPE classé de A à E. Une autorisation délivrée depuis juin 2025 vaut 4 ans, alors que celles accordées avant cette date restent valables 5 ans. Et chaque année entre le 1er mars et le 30 avril, ceux qui patientent sur la liste d'attente doivent confirmer leur demande pour ne pas en sortir.
Votre résidence principale échappe au changement d'usage. Elle reste limitée en nombre de jours loués par an, entre 90 et 120 jours selon la commune depuis la loi du 19 novembre 2024. Le dépassement expose à une amende civile qui peut atteindre 10 000 €, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure.
Dans les stations, tout dépend de la mairie. Certaines imposent l'enregistrement avec changement d'usage, d'autres s'en tiennent à la déclaration simple par le cerfa 14004 envoyé en recommandé. Nos pages conciergerie Chamonix et conciergerie La Clusaz parlent du terrain local. La règle à jour, elle, se lit toujours sur le site de la commune.
Les sanctions donnent la mesure de l'enjeu, jusqu'à 100 000 € par logement pour un changement d'usage sans autorisation et jusqu'à 5 000 € pour une location sans numéro d'enregistrement. Le DPE prend aussi du poids. La mairie peut le demander pour un meublé déjà loué et, à partir de 2034, l'étiquette exigée en métropole passera de A à D.
La copropriété compte autant que la mairie. Un règlement établi depuis le 21 novembre 2024 doit dire si les meublés de tourisme sont admis. Dans un règlement plus ancien, une clause d'habitation exclusivement bourgeoise suffit à les interdire. Une fois le numéro d'enregistrement obtenu, vous le transmettez au syndic.
Le calendrier bouge encore. Un téléservice national d'enregistrement est annoncé pour novembre 2026, y compris pour les loueurs qui ont déjà un numéro communal (on fait le point avec vous lors de l'estimation).
Au-delà de 90 jours
Location meublé de tourisme longue durée le contrat qui prend le relais
Revenons à l'ingénieur de Genève. Quatre mois chez vous font plus de 90 jours consécutifs, donc ce séjour n'entre plus dans le meublé de tourisme. Une location meublé de tourisme longue durée est une contradiction dans les termes.
Le bail mobilité a été pensé pour ce cas. Conclu pour 1 à 10 mois sans renouvellement ni dépôt de garantie, il s'adresse aux étudiants, stagiaires, apprentis, volontaires en service civique et salariés en mission temporaire ou en mutation, qui fournissent un justificatif. Le logement devient leur résidence principale le temps du bail.
Ce contrat doit être écrit et préciser qu'il est régi par le titre Ier ter de la loi du 6 juillet 1989. S'il manque cette phrase ou le motif du locataire, il ne vaut pas bail mobilité.
Dans le Genevois, autour d'Annemasse, un appartement qui reçoit des demandes de stagiaires ou de salariés en mission peut alterner les deux contrats, vacanciers l'été et bail mobilité de septembre à juin. Pour une résidence secondaire à Annecy, la part touristique de l'année reste soumise à l'autorisation de changement d'usage.
Le bail meublé classique ferme cette porte. Il dure 1 an et se renouvelle sauf congé motivé du propriétaire, ce qui ne laisse plus de place aux semaines de vacances.
Impôts et rentabilité
Ce que le statut change sur vos revenus et comment faire le calcul
L'écart fiscal s'est creusé. En micro-BIC, un meublé de tourisme non classé n'a droit qu'à un abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de recettes, contre 50 % jusqu'à 83 600 € pour un meublé classé ou une location meublée longue durée sur les revenus 2026.
Le classement en étoiles est facultatif et payant. Il se demande à un organisme évaluateur accrédité et vaut 5 ans. Pour un chalet de La Clusaz qui dépasse 15 000 € de recettes, c'est souvent la première démarche à lancer.
Pour comparer la courte durée et un bail plus long sur votre propre logement, notre simulateur de rentabilité Airbnb donne un premier ordre de grandeur. Si vous nous confiez la gestion en meublé de tourisme, la commission est de 15 % du chiffre d'affaires généré, ménage et linge facturés à part.
Questions fréquentes
Location saisonnière et meublé de tourisme vos questions
Un logement loué sur Airbnb est-il une location saisonnière ou un meublé de tourisme ?
Le plus souvent les deux. Un logement entier loué à des voyageurs de passage est un meublé de tourisme, qui est une forme de location saisonnière. Une chambre louée pendant que vous êtes chez vous reste une location saisonnière sans être un meublé de tourisme.
Peut-on louer un meublé de tourisme plus de 90 jours au même voyageur ?
Non. Un même client ne peut pas dépasser 90 jours consécutifs par année civile. Au-delà, il faut un bail mobilité si le locataire remplit les conditions ou un bail meublé classique.
Faut-il déclarer sa résidence principale louée quelques semaines par an ?
Oui, auprès de la mairie, par une déclaration simple ou avec enregistrement selon la commune. Vous devez aussi obtenir un numéro SIRET par le guichet des formalités des entreprises, démarche gratuite.
Un bail mobilité demande-t-il un changement d'usage à Annecy ?
Pas pour la période louée en bail mobilité, puisque le logement sert alors de résidence principale au locataire. Si vous louez aussi aux vacanciers le reste de l'année une résidence secondaire, l'autorisation reste nécessaire. Le détail local se trouve sur notre page conciergerie Annecy.
Qui collecte la taxe de séjour ?
Quand le voyageur paie par une plateforme comme Airbnb, c'est elle qui collecte la taxe de séjour et la reverse. Sinon, vous la demandez au voyageur puis vous la reversez à la commune ou à l'intercommunalité.
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